Рефинансирование ипотеки или других кредитов — это один из популярных инструментов для улучшения условий кредитования. Он позволяет заменить старый кредит на новый, с более выгодными процентами и условиями. Однако на практике не всегда удается пройти этот процесс с первого раза. Почему так происходит? И что влияет на решение банка при рефинансировании? Давайте разберемся.
Почему банки строже подходят к рефинансированию, чем к первичной ипотеке
Когда вы обращаетесь за кредитом в первый раз, банк имеет дело с вами как с новым клиентом. Это, на самом деле, проще для кредитной организации. Ведь банк не имеет информации о вашей предыдущей кредитной истории, и все риски оцениваются с нуля. Но вот когда вы приходите с просьбой о рефинансировании уже имеющегося кредита, ситуация меняется.
Банк понимает, что вы уже получаете кредит, и это значит, что в ваших финансовых делах есть «подводные камни». Он не просто оценивает ваше финансовое положение на данный момент, но и пытается понять, почему вы хотите заменить один кредит на другой. В его глазах это может быть сигналом того, что у вас возникли проблемы с погашением текущего долга, и вы хотите улучшить условия. А может быть, вы хотите «выжать» больше денег, увеличив срок кредита или снизив ежемесячный платёж. И вот это уже не всегда выгодно для банка, потому что вместо того, чтобы просто «закрывать» ваш долг, он теперь рискует долгосрочными потерями, если вы окажетесь несостоятельным платёжеспособным клиентом.
Типичные причины отказов на практике
Проблемы с кредитной историей
Если в вашей кредитной истории есть хотя бы одна просрочка, особенно если она была не закрыта вовремя, это становится веским поводом для отказа в рефинансировании. Хотя у вас и может быть исправный график платежей сейчас, банк видит риски, связанные с тем, что вы уже могли допустить просрочку в прошлом. При этом, даже если вы уже все долговые обязательства погасили, система может всё равно зафиксировать факт задолженности. В таких случаях, к сожалению, исправить ситуацию бывает сложно.
Низкая стоимость недвижимости
Когда вы подаете заявку на рефинансирование, банк заказывает независимую оценку недвижимости. Сумма нового кредита напрямую зависит от того, насколько высока оценка вашего жилья. Если квартира стоит меньше, чем на момент приобретения, это снижает возможности банка для того, чтобы предоставить вам сумму, достаточную для погашения старого долга. Порой возникает ситуация, когда банка просто не хватает залога для того, чтобы вы могли получить рефинансирование на прежних условиях.
Неудачное время обращения
Рефинансирование не всегда удается, потому что банки могут не быть заинтересованы в его проведении в определенные моменты, например, в условиях нестабильной экономической ситуации. Если процентные ставки резко меняются или происходят какие-либо экономические колебания, банки могут отклонять заявки на рефинансирование, считая это слишком рискованным. Также важно учитывать сезонность: в определенные месяцы банк может работать с меньшим числом заявок.
Недостаточный доход
При рефинансировании банки пересматривают ваши доходы. К тому же на ваше положение влияют не только зарплата, но и наличие других долгов (например, по потребительским кредитам). Если общий показатель долговой нагрузки слишком велик, это может стать причиной отказа в рефинансировании. Банки стремятся обеспечить вам возможность не только оплачивать новую ипотеку, но и иметь достаточную финансовую гибкость для прочих расходов. Если этого нет, ни о каком рефинансировании не может быть и речи.
Реструктуризация кредита
Если в процессе действия вашего текущего кредита вы уже когда-то реструктурировали долг или подписывали дополнительные соглашения, то вероятность одобрения рефинансирования сильно снижается. Реструктуризация — это уже сигнал для банка, что вы по каким-то причинам не смогли выполнить условия договора. Даже если сейчас вы исправно платите, банк может воспринимать это как сигнал к возможным рискам, связанных с вашим долгосрочным погашением.
Что критично влияет на решение банка: нюансы, которые видит только профессионал
Некоторые аспекты рефинансирования https://creditor.ru/dlya-zaemshcikov/refinansirovanie/ могут быть неочевидны для обычных заёмщиков, но они играют ключевую роль для банка.
Разница между кадастровой, рыночной и залоговой стоимостью
Кадастровая стоимость недвижимости — это то, что она стоит по закону, в то время как рыночная стоимость — это цена, за которую объект недвижимости может быть продан в реальности. Залоговая стоимость — это та цифра, которая определяется банком для расчета кредита. Если между этими ценами существует значительная разница, банк будет осторожнее в вопросах одобрения кредита. Например, если рыночная стоимость вашей квартиры резко снизилась из-за кризиса или изменений на рынке, банк может ограничить размер предоставляемого кредита.
Как банк смотрит на вашу работу по совместительству или ИП
Клиенты, которые работают по совместительству или зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, часто сталкиваются с дополнительными трудностями при оформлении рефинансирования. Банк предпочитает видеть стабильный доход в течение длительного времени. Если ваша работа не предоставляет стабильности, это может снизить шансы на одобрение заявки.
Реструктуризация долга
Как уже говорилось, реструктуризация — это момент, когда заемщик не может выполнить обязательства по кредиту. Если такие моменты происходили в прошлом, это, скорее всего, повлияет на решение банка. Учитывая, что рефинансирование — это попытка «освежить» кредит, банки могут воспринимать реструктуризацию как признак того, что с вами могут возникнуть финансовые трудности и в будущем.
Как грамотно подготовиться к рефинансированию
Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение заявки на рефинансирование, то важно учитывать несколько моментов:
- Проверка кредитной истории: перед подачей заявки обязательно запросите свою кредитную историю. Если в ней есть ошибки или просрочки, постарайтесь их исправить, погасив долги и получив исправления в Бюро кредитных историй.
- Стабильность дохода: банки очень внимательно следят за вашим доходом. Желательно иметь документы, подтверждающие вашу стабильность на работе, особенно если вы работаете на одной должности длительное время.
- Собрать все необходимые документы: вам потребуется представить банку не только справки о доходах, но и документы на квартиру, свидетельство о праве собственности, выписку из Росреестра, оценку недвижимости и прочие бумаги. Чем больше и полнее будет пакет, тем выше шанс на успешное одобрение заявки.
- Оценка недвижимости: обратите внимание, что оценка недвижимости является ключевым моментом в процессе рефинансирования. Если ваше жилье подешевело, возможно, стоит подождать и провести ремонт или улучшения, чтобы повысить рыночную стоимость. Также стоит учитывать, что оценка, проведенная банком, может существенно отличаться от той, что была при заключении вашего первоначального контракта.
Заключение
Рефинансирование — это не всегда легкая процедура. Банки подходят к этому вопросу очень осторожно, поскольку для них это не просто смена кредитора, а новый риск, который требует тщательной проверки всех факторов: от кредитной истории до оценки залога. Важно понимать, что рефинансирование не всегда выгодно в том виде, в котором оно кажется на первый взгляд, и каждый случай требует индивидуального подхода. Подготовка, знание всех нюансов и честная оценка своего финансового положения помогут увеличить шансы на положительный исход.
